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住宅ローンの選び方
2025年02月05日
こんにちは、能見工務店の能見です。
能見工務店は京都の長岡京市で木と自然素材を
ふんだんに使い高気密高断熱で高性能な家を
建てています。よろしくお願いします。
情報が溢れる中、発信されている情報は配信者の
思惑が入って発信されています。ちなみにこの
ブログは、自然素材と高性能住宅推しの能見が
書いています。そんな見方で読んでください。
今日はちょっと違った内容で住宅ローンの話。
2024年8月14日のブログで【金利が上がる中の
住宅ローン選び】を書いたのですがまた2025年
1月末の金融政策決定会合で無担保コール翌日物
金利いわゆる現行で言う政策金利が0.25％程度
から0.5％程度に引き上げられました。
ということで改めて今後どうしたらいいのか！！
【住宅ローンの選び方】について
私なりの見解で書きたいと思います。
まずは気になる結論ですが、金利が少しずつ
上がってきましたがそれでも変動金利一択！！
既に組んでいる固定金利は置いておいて過去
50年（1975年まで）遡っても変動金利が固定
金利より高くなったことはありません。
下記の表を確認下さい。
我々は住宅ローンを銀行から借りますが
銀行も日銀からお金を借りています。その金利が
青色の線の公定歩合（政策金利）になります。
銀行は政策金利に数％上乗せした金利で我々に
お金を貸し出し、利益を取っています。だから、
銀行が日銀に借りるのに支払う金利が上がるので
我々の借りる住宅ローンの金利も上がるのです。
緑線が変動で赤線が固定金利の推移になります。
ちなみに私も住宅ローンは変更を選択していて
昨年の7月末の0.25％程度から0.5％程度に
引き上げられたことで１月から金利が0.15％
上がりました。0.15％あがるとどのくらい
返済額が増えるかというと例えば4000万円の
借入で約2695円上がる計算になります。但し
政策金利は上がっても金利に反映されるのは
半年後になります。なので今回の金利は1月に
上がったので7月から影響を受けます。
変動が上がれば固定も上がると言いました。現在
固定金利が1.7～1.9％位に対して変動金利は安く
見せている物も沢山ありますが均すと0.6～0.7％
位になります。これから政策金利が0.5％➡0.75％
➡1%と推移した場合、変動金利は0.45％増えて
1.05～1.15％になりますがそれでも現在の固定
金利よりまだまだ安い！！ということで、今後
政策金利が4~5回上がっても現在の固定金利
水準まで達しないということなんです。これが
私がまだ変動金利を勧める理由です。
では政策金利はどのような時に上がるのかですが
・バブルや高度経済成長などのような高需要時
・スタグフレーション時
現在は景気が悪いにもかかわらずインフレが
おこるスタグフレーションの兆候が見られます。
そこも含め金利に関しては、今後の日銀の金融
政策決定会合や参議院選挙に左右されるので
今後の経済と政治の動向に目が離せませんね。
結論：金利が上がると言ってもまだまだ低金利！
なんだかんだ変動金利がお勧め！！
①変動金利が固定金利より高くなることはない
②政策金利が5回上がっても現在の固定金利以下
③最初の10年で利息の半分を支払う
①変動金利が固定金利より高くなることはない
変動金利が上がると固定金利も上がります。
固定金利はリスクが少ないので変動金利より
金利は必ず高くなります。選ぶ時点で変動金利が
上がっていると固定金利はその1％以上高い金利
になっています。
②政策金利が5回上がっても現在の固定金利以下
政策金利が0.25％上がると金利は実質0.15％
上がっています。そうすると変動と固定金利の
1％の差を埋めるのに7回程上がらないと
同水準まで達しないということが分かります。
今後の経済と政治の動向を見守りたい所です。
③最初の10年で利息の半分を支払う
変動金利は、住宅ローンを返済しやすくするため
初期に利息返済の割合を高め毎月の返済額を一定
にする元利均等返済を選ぶ方が多いです。
この場合、住宅ローンの特に最初の10年の利息
負担が大きくなります。裏返すと残高が多く
残っている返済初期に多くの利息を払うことに
なります。返済期間が35年の場合でいうと
利息の半分近い金額を最初の10年で支払うこと
になります。そうなると初期の金利が安い方が
返済総額を抑えられますよね。
しっかり家を建てて貰う建築会社さんに
アドバイスをもらいながら進めて
納得した家づくりを実現して下さい。
この情報が皆様の役に立てば幸いです。
次回は
【制震ダンパー】
について書きたいと思います。
長い文章を最後まで読んで頂きありがとう
ございました。YouTubeでも様々な情報を
配信もしていますのでそちらもご覧ください。
手刻みで建てる木組みの家
株式会社能見工務店
能見太郎